Згідно із законом, кожен громадянин України має право на безоплатне отримання земельної ділянки певних розмірів. Як реалізувати це право, який алгоритм і куди слід звертатися – читайте в нашому матеріалі нижче.

В цілому кожен українець, який досяг 18-річчя, може приватизувати безплатно до 2,28 га.отриманий пай за бажанням можна буде продати, коли реформа набуде чинності.

Яку земельну ділянку і для чого можна отримати
Паї із земель державної та комунальної власності безплатно є можливість отримати в таких розмірах:

до 2 гектарів для ведення особистого сільського господарства;
до 12 соток для ведення садівництва;
для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд в селах – не більше ніж 25 соток (в селищах – до 15 соток, в містах – до 10 соток);
до 10 соток для індивідуального дачного будівництва;
для будівництва гаражів – не більше ніж 1 сотка;
для ведення фермерського господарства – у розмірі земельного паю, визначеного для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство.
Як звернули увагу експерти “Безоплатної правової допомоги”, передача земельних ділянок безкоштовно у власність громадян можлива тільки один раз по кожному виду використання.

Тобто ви маєте право отримати у приватну власність до 6 земельних ділянок різного цільового призначення.

Безкоштовно приватизувати можна кожен з видів ділянок тільки один раз, незалежно від того, чи є земля у членів сім’ї, зазначив юрист для “Мережі правового Розвитку”.

Алгоритм дій для отримання земділянки
Перевірте, чи вільна земельна ділянка. Для цього можна використовувати Публічну кадастрову карту України map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Також можна надіслати офіційний запит про надання публічної інформації до місцевих органів влади або Держгеокадастру.
Залежно від того, де знаходиться земля (в межах міста, селища, села або поза населеним пунктом), необхідно надалі звертатися до відповідних органів влади.
Потім потрібно подати заяву і розробити проект відведення. У заяві необхідно вказати розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Також необхідно включити карту або графічний малюнок, де вказано місце розташування ділянки. Розробка технічної документації землевпорядниками може зайняти від пів року до року.
Для реєстрації земельної ділянки потрібно з проектом відведення землі звернутися до територіального органу Держгеокадастру України із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки. Зазвичай це робить землевпорядна організація, з якою укладався договір. Кадастровий реєстратор видає виписку з Державного земельного кадастру про земельну ділянку із зазначенням в ньому кадастрового номера.
Потім потрібно зареєструвати право власності. З випискою з Державного земельного кадастру та примірником проекту землеустрою необхідно повернутися до розпорядника землі – місцевої ради або адміністрації. Вони затвердять проект і зареєструють в Мін’юсті право власності.
Щоб отримати свідоцтво про право власності на земельну ділянку, потрібно звернутися із заявою про державну реєстрацію до Укрдержреєстру або до реєстратора Держгеокадастру. Заява може розглядатися протягом двох тижнів.
Нюанси земельних питань
При приватизації покладеної відповідно до закону земельної ділянки у 2 га, українці на практиці можуть зіткнутися з певними труднощами, зазначив голова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України Віктор Кобилянський в ефірі “Українського радіо”.

Експерт скептично висловився про можливість реалізації цього права, аргументуючи ймовірними проблемами з містобудівною документацією, адже громадянин, який бажає отримати землю, повинен надати клопотання і графічне зображення з місцем розташування ділянки.

“Фактично це означає, що громадянин самостійно повинен знайти цю вільну ділянку. Це практично неможливо, особливо, якщо врахувати, що не всі земельні ділянки можуть передаватися у власність – є певні обмеження – санітарні зони, особливий статус земель та інші. Пересічному громадянину в цьому розібратися дуже-дуже складно”, – переконаний юрист.

Крім того, за його словами, в Державному земельному кадастрі зареєстровані не всі земельні ділянки.

Що важливо знати
Земля є основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною держави.
Право власності на землю гарантується.
Використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

The post Як отримати свої законні 2 га землі: куди звертатися і що робити first appeared on UA-IN.

Запис Як отримати свої законні 2 га землі: куди звертатися і що робити спершу з'явиться на UA-IN.

Купувати українську землю іноземцям можуть дозволити тільки на всеукраїнському референдумі, а відчизняні банки зможуть отримувати землю лише в порядку звернення стягнення на ділянки як на предмет застави. Причому вони повинні бути відчужені на торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Також закон забороняє продаж землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності.

Втім, аналіз показує, що більшість із зазначених обмежень можна обійти.

Хто і скільки заробить на українській землі

Нинішня модель земельних відносин, як це не парадоксально звучить, є основою конкурентоспроможності нашого аграрного сектора (фактор доступної оренди і можливості не відволікати інвестиційні ресурси на викуп землі, направляючи їх на нові технології і техніку). Оренда землі сформувала в Україні унікальну тріаду землекористувачів: особисті господарства, фермери і великі агрохолдинги.

Останні, до речі, зацікавлені у відкритті ринку землі, оскільки сьогодні вони конкурують з фермерами та одноосібниками за право користування нею за допомогою розміру орендної ставки, яка в свою чергу залежить від рівня доданої вартості кінцевого продукту, що генерується на даній ділянці. І тут все залежить від продуктового різноманіття: фермер, що вирощує різні види культур, заробляє з одного гектара більше і може запропонувати власнику землі вищу ставку оренди, ніж агрохолдинг, що спеціалізується на вирощуванні технічних монокультур і заробляє на валі і ефекті від масштабу. Так, у фермера середньої руки рівень доданої вартості кінцевої продукції з гектара може досягати $600-800 і, відповідно, він може заплатити за оренду $150-200 за га. У агрохолдингу товарний випуск з гектара становить в середньому $250, а значить ставка оренди, прийнятна для нього, — $50-100.

У разі відкриття ринку землі, в тому числі офіційно для компаній в 2024 році, конкуренція між землекористувачами відбуватиметься не за ставками оренди, а за ціною викупу землі у первинних власників, і тут ключовий фактор — обсяг і ставка залучених для викупу кредитних ресурсів. Очевидно, що в цій гонці виграють саме великі агрохолдинги, які зможуть залучати зовнішні позики під 5-6% під заставу землі. Природно, зроблять це не відразу, а протягом перехідного періоду, який встановлено законом в контексті етапності відкриття ринку. Тобто процес концентрації земельних наділів розтягнеться приблизно на пʼять років. З огляду на те, що попит на землю в Україні формуватимуть якраз великі гравці і саме “під концентрацію”, перші роки не обіцяють жодних сюрпризів ні в частині цінової динаміки, ні в частині впливу на економіку в цілому. Дрібні і середні фермерські господарства, з урахуванням рівня їхніх оборотних коштів, не зможуть сформувати активний попит на землю в масштабах цілої країни.

Скільки землі продається

Земель сільськогосподарського призначення в Україні приблизно 27 млн га, з яких 17 млн, або 62%, передано в оренду. Продати свій наділ, згідно з опитуваннями, бажають приблизно 10% власників, тобто йдеться приблизно про 2 млн га. Навіть якщо бажаючих позбутися наділів буде більше, в умовах вже укладених договорів оренди захищені права орендаря на переважний викуп землі в разі активації ринку.

Є ще, правда, землі в державній власності. Зовсім недавно Геокадастр надав президенту інформацію, яка в більш чутливому суспільстві викликала б ефект вибуху бомби: з семи мільйонів гектарів державної ріллі пʼять були нібито вкрадені і залишилися лише два, які і були передані в користування обʼєднаних територіальних громад (ОТГ). По суті, йдеться про розкрадання приблизно $5 млрд, якщо взяти середню нормативну оцінку землі на рівні 25-26 тис. грн за гектар. І це могло бути розкраданням століття, якби не одне “але”. Земля — це не портрет Джоконди, її не можна “вкрасти”. Її можна незаконно переоформити на іншого власника. Тобто при наявності ефективних судів і прокуратури все відіграється назад.

Але, швидше за все, процедура передачі земель у відання ОТГ і була затіяна для того, аби максимально ускладнити згадане вище “перегравання”. До речі, цим частково пояснюється і нечувана бійка на нинішніх місцевих виборах, коли бюджети політичних партій зашкалювали, а “собівартість” депутатського крісла в деяких випадках піднімалася до $500 тис. Основна причина — відкриття ринку і передача державної землі місцевим громадам для подальшого продажу або здачі в оренду.

Таким чином, сумарну пропозицію земельних ділянок сільськогосподарського призначення на момент відкриття ринку землі можна оцінити в 3-4 млн га, як з боку приватних власників, так і з боку держави (приблизно порівну).

Гібридна скупка: кому і як землі дістанеться найбільше

Згадуючи про обмеження на скупку землі в одні руки і до 2024 р. юрособами, на першому етапі, скоріш за все, відбудеться гібридна скупка земельних наділів. Великі компанії отримають можливість укладати договори купівлі-продажу з відкладальною умовою — датою підвищення ліміту покупки, коли до операцій підключаться юридичні особи. А умова про 10 тис. га в одні руки обходиться за допомогою підставних юросіб (на холдинг вистачить 30-40). Крім того, найбільшими інструментами по концентрації землі можуть стати банки, які отримають землю у володіння за допомогою кредитно-заставних схем.

У місцевих ОТГ також буде можливість “гібридизувати” ринок землі. Тим більше що обкатані схеми вже є: в минулі роки активно застосовувалися механізми включення земель сільськогосподарського призначення у межі населеного пункту з подальшою приватизацією на “студентів і пенсіонерів”. На фініші землю у підставних власників скуповували реальні власники, а вагома цінова дельта йшла в кишені чиновників, а не до місцевих бюджетів. В цьому році зміна цільового призначення землі буде істотно спрощена, так само як і посилені повноваження місцевих органів влади в частині контролю за обігом земель. Тобто можливості обійти законодавчі обмеження з купівлі землі відкриваються широкі, як посмішка нашого нинішнього президента.

Ще до 2 млн га складе так званий фіктивний ринок, метою якого буде процедура узаконення сірих схем продажу землі, яка активно застосовується в останні роки. Йдеться про особливе успадковане і передане право користування земельною ділянкою (емфітевзис), оренду з пріоритетним правом викупу і землі, що виділяються під особисте сільське господарство. Незважаючи на чутки про те, що мораторієм скористалися схематозники, які за допомогою тіньових угод скупили всі землі, обсяг сірих механізмів отримання сільгоспземель, за оцінними даними, не перевищив кількох мільйонів гектарів, тобто охопив близько 10% загальної площі активних наділів. Цей сегмент буде активований після 2024 р.

Отже, сумарно ринок землі в 2021-2022 рр. складе до 4 млн га, і це на чверть буде ринок з купівлі земель фермерами та одноосібниками, але в основному — гібридні операції великих компаній, банків і ОТГ.

Загальний обсяг інвестицій на ринку землі в 2021-2022 рр. складе близько $2-3 млрд, які будуть вкладені, в основному, великими агрохолдингами, фермерами і спекулянтами, наближеними до чиновників ОТГ. Покупки будуть здійснюватися як за рахунок залучення кредитних ресурсів під заставу землі, в українських банках, так і за кордоном — у західних пенсійних, венчурних та інвестиційних фондів, так і за рахунок внутрішніх ресурсів.

Буде сформовано кілька шарів власників землі: фермери, банки (опосередковано через кредитно-заставні механізми), тисячі підставних осіб, які беруть участь у купівлі державних наділів, переданих у відання ОТГ. Тобто буде створюватися прошарок для первинного перерозподілу земельного капіталу, який скупить за безцінь, блокуючи прихід на ринок легальних інвесторів, які апріорі не можуть брати участь в сірих схемах вкладень. Завдання даного етапу скупити все найсмачніше, щоб продати на піку зростання цін після допуску до ринку юридичних осіб та збільшення ліміту продажу до 10 тис. га, тобто після 2024 р.

Найбільш легальними гравцями в цій моделі будуть лише фермери і агрохолдинги: перші куплять за законом, другі спробують мінімізувати цінові ризики за рахунок форвардних контрактів на покупку землі (з відкладальною умовою).

Якою буде ціна на землю

Інвестиції в землю і ціноутворення на неї в майбутньому стануть чітко корелювати з оцінкою рентного земельного доходу, так як земля — це яскраво виражений рентний актив. Виникнення даної кореляції добре видно на прикладі ринку житлової нерухомості в Україні, де криві price/rent (ціна нерухомості/ставка оренди) вже чітко взаємодіють і навіть стають предметом аналізу з боку НБУ. І якщо оренда формується платоспроможністю орендаря і його економічною активністю, то вартість активу у вигляді нерухомості частково визначається покупцем, виходячи з його очікувань прибутковості. В оптимальній моделі крива динаміки оренди і ціни нерухомості повинні майже збігатися.

На рентну модель ціноутворення активу у вигляді землі впливають два базових чинника: альтернативна дохідність (як правило, це або банківський депозит, або ставка за державними цінними паперами) і мультиплікатор рентного доходу (оренди) на певну кількість років. У розвинених країнах період розрахунку мультиплікатора становить до 20 років.

У попередні роки ми вже намагалися моделювати ціновий діапазон. Зараз базові чинники змінилися: ставку прибутковості слід брати на рівні 10%, а мультиплікатор — на термін до 15 років (з урахуванням ризиків).

Середня ставка оренди землі в Україні коливається в діапазоні 1700-2000 грн за га, тобто стартує від $60. У прогнозах Кабміну на 2024 р. фігурує показник в 4000 грн, що з урахуванням девальвації може скласти в два рази більше.

За методом альтернативної ренти отримуємо орієнтовну вартість землі в діапазоні $600 (на старті ринку) — $1300 (в 2024 р.). За методом капіталізації ренти і цінового мультиплікатора: $900 на старті і $1900 в 2024-му на етапі зрілого ринку. У будь-якому випадку не йдеться про суми, які називають деякі експерти, вимірюючи ціну на наш чорнозем десятками тисяч доларів

До моменту повного відкриття ринку землі ціна на ріллю буде дисконтуватися за рахунок ризиків сірих схем і визначатися, виходячи з методу капіталізації орендної плати, який максимально підходить фермерам і агрохолдингам (в частині укладення договорів з відкладальною умовою). Після 2024-го, з приходом великих інвесторів (хто захоче купити близько 100 тис. на 10 структур), домінувати буде метод альтернативної ренти.

Міцні села збережуть свою структуру землекористування, а депресивні зникнуть
Зараз землю можна реалізувати, в середньому, за 15-річну вартість оренди. Тобто це продаж як би для себе, в той час як оренда — це збереження активу для дітей та онуків. Швидше за все, українці так і будуть робити: хто не повʼязує себе з цією країною або не планує залишити після себе потомство — продасть. Хто мислить категоріями наступності поколінь — залишить в оренді. Тільки позиція традиціоналістів буде істотно ослаблена специфікою земельних паїв як товару: це все ж не окрема квартира. Пай в центрі поля нікому не потрібен.

І якщо власник останньої квартири в будинку, де банк скуповує житло під офіси, продасть свою нерухомість за мільйон, то власник землі, яка оточена проданими паями, продасть її за копійки. Тобто міцні села збережуть свою структуру землекористування, а вимираючі будуть остаточно розпродані і приречені на повне зникнення.

Більші інвестиції в чорнозем у нас зʼявляться лише на зрілому етапі ринку, тобто після 2025 року. Ефективність їх буде визначатися цілісністю масиву землі: від ста гектарів, цільним клином, тобто ціна вхідного квитка на цей ринок складе від $100 тис.

The post Скільки коштуватиме з 1 липня українська земля first appeared on UA-IN.

Запис Скільки коштуватиме з 1 липня українська земля спершу з'явиться на UA-IN.